Começa a vigorar a partir de segunda-feira (25), alterações na Lei do Inquilinato, por meio da Lei nº 12.112, sancionada pelo Presidente Lula com vetos a pontos considerados polêmicos. A referida lei, que foi publicada no Diário Oficial da União do dia 10 de dezembro de 2009, traz mudanças que buscam aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre a locação de imóveis urbanos.
Dentre as mudanças, poderá ser concedida liminar de desocupação do imóvel em 15 dias em razão da falta de pagamento do aluguel e demais despesas, caso o contrato esteja desprovido das garantias legais como caução ou fiança. Neste caso, o locatário poderá evitar a rescisão do contrato e a liminar de desocupação do imóvel se efetuar o depósito judicial com a totalidade dos valores devidos e demais encargos como multas e juros.
Para o advogado conselheiro do Conselho Regional de Corretores de Imóveis 14ª Região/MS (Creci/MS), José Sebastião Espíndola, o aspecto da possibilidade de concessão de liminar é um dos pontos importantes da Lei nº 12.112, que trará uma certa calmaria ao mercado. Isto porque a medida é benéfica neste ponto para o locador. No quadro atual, em caso de não pagamento, o locador que aciona a justiça aguarda pelo período de julgamento do feito, num processo que segue o rito ordinário no judiciário. A liminar deverá diminuir o tempo até uma resposta judicial.
A estimativa do advogado é de que poderá transcorrer um período máximo de 45 dias (pensando na realidade de Campo Grande), desde o ato de protocolar a ação até que se tenha um despacho do magistrado concedendo ou não a liminar. Mesmo que não seja a sentença definitiva, pode-se garantir que o locador consiga reverter casos de inquilinos inadimplentes num curto espaço de tempo comparado com a realidade de hoje. É neste sentido que a mudança, para o conselheiro do Creci, poderá trazer uma certa calmaria ao mercado de imóveis. Embora seja uma estimativa que, de fato, poderá ser comprovada somente na prática, ressalta.
Noutra possibilidade com o advento das mudanças, o juiz Vinicius Pedrosa Santos observa que “centenas de imóveis permanecem vazios em nosso Estado de Mato Grosso do Sul porque há desinteresse manifesto dos proprietários em alugá-los e o principal argumento é a morosidade da justiça. Colocando-os no mercado, por corolário da lei da oferta, somada à facilidade de o locador despejar o inquilino inadimplente em prazo menor e aperfeiçoamento das garantias locatícias, o valor dos aluguéis certamente diminuirá a médio prazo”.
Outra alteração diz respeito aos proprietários que queiram executar provisoriamente o despejo, nos casos permitidos, e assim tomar a posse do imóvel, houve redução no montante a ser depositado pelo locador. O valor, que girava em torno de 12 a 18 meses do aluguel, foi reduzido para 6 a 12 meses.
Neste caso de execução provisória, conforme explica Dr. Vinicius Pedrosa, a decisão judicial ainda pode ser modificada. Trata-se de um procedimento que tramita por responsabilidade do locador, por isso ele presta caução a fim de indenizar o locatário “dos prejuízos que causar a este se for reformada a sentença do juiz pelo Tribunal”, complementa.
Sobre a redução no valor desta caução, para o magistrado, a mudança atende aos parâmetros da razoabilidade. Num exemplo prático o juiz relata uma hipótese em que o locador sobrevive unicamente da renda oriunda do aluguel. Assim, após um longo período de uma disputa judicial da qual ele saiu vencedor em 1º grau, embora a ação esteja ainda sujeita a recurso, o locador não poderia executar provisoriamente (recebendo o valor dos aluguéis e encargos vencidos) se não realizasse o depósito em juízo de uma quantia elevada dentro de seu padrão financeiro, ou seja, entre 12 a 18 meses de aluguel.
O art. 4º da Lei do Inquilinato, que trata da possibilidade do locatário devolver o imóvel alugado durante o prazo de duração do contrato, desde que arque com o valor da multa contratual, foi modificado pela Lei nº 12.112. Sobre a alteração, Dr. Vinicius Pedrosa observa que, “com relação a este artigo, era comum existir cláusula em contrato de locação com cobrança de multa genérica, por exemplo, o "equivalente a três meses de aluguel se houvesse inadimplemento". O magistrado ressalta que, na sua ótica, não é possível dizer que a lei beneficiou o locatário.
Isto porque, explica o juiz, antes mesmo desta modificação no art. 4º, impunha ao magistrado aplicar o art. 413 do Código Civil[1] e assim reduzir equitativamente a cobrança se a obrigação principal tivesse sido cumprida em parte ou ainda se houvesse excesso no valor cobrado na penalidade. “Dessa forma, uma vez pago dez meses de aluguel e inadimplidos os restantes, de um total de trinta, a multa – de caráter compensatório – seria devida na proporção de um terço, tão-somente”. Esta prática já vinha sendo adotada pelo juiz de Nioaque mesmo antes de entrar em vigor a Lei 12.112.
Da forma como foi sancionada a nova lei, alguns pontos polêmicos foram vetados pelo Presidente da República. Um deles trata da situação em que o locador tenha uma proposta de terceiro, em melhores condições. Diante deste quadro, o projeto de lei pretendia alterar o art. 75 da até então vigente Lei do Inquilinato (nº 8.245).
Deste modo, o texto em vigor admite a fixação de indenização devida neste caso ao locatário em razão da desocupação na própria sentença. Já no projeto de lei, remetia a fixação da indenização numa nova ação, medida que iria na contramão da própria celeridade processual, conforme justificou em seu veto o Presidente Lula, além de um número maior de litígios numa mesma sentença.
Outra razão para vetar o art. 75 do projeto de lei foi de que, na redação em vigor, tem-se uma ferramenta facilitadora para que o locatário pudesse receber a indenização devida, e o texto projetado para o referido artigo suprimia esta ferramenta.
Cabe liminar - Numa hipótese, Dr. José Espíndola ilustra que, se no término do contrato de locação de um ano, no qual, não se prorroga a garantia, seja o contrato de fiança ou caução e demais garantias previstas na lei, o locatário terá um prazo de 30 dias para apresentar nova garantia. Todavia, se transcorrido este período e não se chegar a um consenso sobre nova garantia e, por ventura, não houver o pagamento do aluguel e demais encargos do imóvel, o locador poderá entrar então com a ação de despejo e o pedido de liminar. O caso se enquadraria justamente na situação em que há falta de pagamento e o contrato de locação está desprovido de garantias legais.
Fiança no Inquilinato - Na hipótese de separação, divórcio ou dissolução da união estável, a Lei do Inquilinato prevê que a locação prosseguirá automaticamente com quem permanecer no imóvel. Neste ponto, o § 1º do art. 12 introduzido pela Lei 12.112, conforme esclarece o artigo do civilista Sílvio de Salvo Venosa, o texto atual deixou o fiador numa situação mais clara, isto porque, a fiança é uma garantia pessoal, assim, não é exigido dele que permaneça como responsável da locação de outro afiançado que não o contratou. Ele pode assim, pedir exoneração da fiança e o inquilino deverá providenciar nova garantia locatícia.
Aplicação subsidiária, consoante art. 79 da Lei de Inquilinato: “No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil”.
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